Expatriés et non-résidents : comment acheter un bien neuf en France ?

Vous vivez en Suisse, au Royaume-Uni, aux États-Unis ou dans un autre pays, et vous souhaitez acheter un logement neuf en France ? Pour constituer un patrimoine, préparer un retour, loger un proche ou réaliser un investissement locatif, de nombreux expatriés et non-résidents franchissent ce pas chaque année. Et bonne nouvelle : c'est tout à fait possible, même depuis l'étranger.

Le processus comporte cependant quelques spécificités à bien maîtriser en matière de financement, de fiscalité et de gestion à distance. Voici le guide complet pour aborder votre projet sereinement.

Résident ou non-résident : de quoi parle-t-on exactement ?

En droit fiscal français, un non-résident est une personne dont le domicile fiscal se situe hors de France. Cela concerne aussi bien les ressortissants français expatriés à l'étranger que les étrangers n'ayant pas établi leur résidence principale en France.

Un cas particulier mérite d'être mentionné : celui des travailleurs frontaliers. Ces personnes résident en France mais travaillent en Suisse, au Luxembourg ou en Belgique. Elles ne sont pas considérées comme non-résidentes fiscalement, mais leur situation financière revenus en devise étrangère, double système de protection sociale crée des spécificités que les banques et promoteurs doivent savoir traiter. En Rhône-Alpes, ce profil est particulièrement fréquent à proximité du bassin genevois, notamment dans des communes comme Vulbens, Évian-les-Bains ou Saint-Julien-en-Genevois.

Peut-on acheter librement un bien neuf en France depuis l'étranger ?

Oui, sans restriction. La France n'impose aucune limitation à l'acquisition immobilière par des non-résidents, quelle que soit leur nationalité. Un ressortissant étranger ou un Français expatrié peut acheter un appartement ou une maison neuve en France, en son nom propre ou via une société (SCI, SARL de famille, etc.).

Dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la procédure est identique à celle d'un résident : signature d'un contrat de réservation, puis d'un acte authentique chez le notaire. La distance se gère facilement grâce à la procuration notariale : vous mandatez une personne de confiance ou le notaire lui-même pour signer les actes à votre place en France.

• Le contrat de réservation peut être signé à distance, par voie électronique ou par courrier.
• L'acte authentique peut être signé via procuration ou par visioconférence notariale (dispositif désormais généralisé).
• Les échanges avec le promoteur, le notaire et la banque se font entièrement par email, téléphone ou visio.

Le financement : le principal obstacle à anticiper

C'est le point qui nécessite le plus de préparation. Les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais avec des conditions souvent plus exigeantes qu'à leurs clients résidents habituels.

Ce que les banques regardent en priorité :

• La stabilité et la nature des revenus : un CDI à l'étranger est bien perçu, mais la banque doit être en mesure d'évaluer leur niveau réel une fois convertis en euros.
• Le taux d'endettement : plafonné à 35 % des revenus nets, comme pour tout emprunteur en France.
• L'apport personnel : les banques demandent généralement entre 20 et 30 % du prix du bien aux non-résidents, contre 10 % pour un résident classique. Un apport solide rassure et compense l'absence de relation bancaire préexistante en France.
• La garantie hypothécaire : faute de caution mutuelle (Crédit Logement) disponible pour les non-résidents, la banque prend souvent une hypothèque sur le bien acheté.

Conseil pratique : faites appel à un courtier en crédit spécialisé non-résidents. Ces professionnels connaissent les établissements qui financent ce profil et peuvent vous faire gagner un temps considérable. Certaines banques françaises disposent même de bureaux dédiés aux expatriés (BNP Paribas, Crédit Agricole, Caisse d'Épargne).

À noter : l'avantage des frais de notaire réduits dans le neuf (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien) est particulièrement appréciable pour les non-résidents dont l'apport est déjà mobilisé au maximum.

Fiscalité : ce que change le statut de non-résident

En tant que non-résident, vous restez soumis à la fiscalité française sur les revenus de source française c'est-à-dire les loyers perçus et la plus-value lors de la revente. Mais les règles diffèrent de celles applicables aux résidents.

Sur les revenus locatifs :

• Imposition en France, au taux minimum de 20 % (ou selon la convention fiscale bilatérale entre la France et votre pays de résidence).
• Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent, sauf si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE/EEE (exonération possible).
• Le statut LMNP est accessible aux non-résidents et permet d'amortir le bien pour réduire significativement la base imposable.

Sur la plus-value à la revente :

• Taxée en France au taux de 19 % + prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale après 30 ans).
• Une retenue à la source obligatoire est effectuée par le notaire au moment de la vente si le vendeur est non-résident.
• Des conventions fiscales bilatérales peuvent modifier ces règles selon votre pays de résidence : vérifiez toujours avec un conseiller fiscal.

Gérer son bien à distance : les solutions pratiques

Acheter à distance implique de déléguer la gestion courante du bien. Plusieurs solutions existent selon votre situation :

• L'agence de gestion locative : elle prend en charge la recherche de locataires, la rédaction des baux, la perception des loyers et le suivi des éventuels travaux. Son coût représente généralement 7 à 10 % des loyers perçus, déductibles fiscalement.
• Le mandat de gestion à un proche : si vous avez un parent ou ami de confiance en France, un mandat notarié lui permet d'agir en votre nom pour toutes les démarches locatives.
• La SCI : pour les investisseurs souhaitant structurer leur patrimoine et faciliter la transmission, la société civile immobilière offre un cadre flexible, même pour les non-résidents.

Dans tous les cas, un logement neuf présente un avantage décisif pour la gestion à distance : aucuns travaux à prévoir pendant les premières années, des garanties constructeur solides (décennale, parfait achèvement, biennale) et des charges de copropriété maîtrisées. Les vérifications à la livraison peuvent également être réalisées par un mandataire si vous ne pouvez pas vous déplacer.

Rhône-Alpes : une région particulièrement attractive pour les expatriés

La région Rhône-Alpes concentre une part importante des achats immobiliers réalisés par des expatriés et non-résidents, pour plusieurs raisons :

• La proximité avec la Suisse : des dizaines de milliers de frontaliers travaillent à Genève ou Lausanne et cherchent à acquérir leur résidence principale côté français, dans des communes comme Vulbens ou les alentours d'Évian-les-Bains.
• Un marché locatif tendu en Zone A et B1, qui garantit une occupation rapide du bien et un bon niveau de loyer.
• Des programmes neufs de qualité accessibles dans des communes à fort potentiel, proposés par des promoteurs locaux comme Imeance.
• Un cadre de vie exceptionnel lacs, montagnes, villes dynamiques qui attire aussi bien les investisseurs que les futurs occupants.

La résidence Les Ô du Léman à Évian-les-Bains illustre parfaitement cette dynamique : des maisons et appartements haut de gamme avec vue sur le lac Léman, à 35 minutes de Lausanne et moins d'une heure de Genève une adresse idéale pour un expatrié souhaitant investir ou préparer son retour en France.

Conclusion :
Acheter neuf en France depuis l'étranger, un projet accessible avec les bons interlocuteurs

Être expatrié ou non-résident ne constitue pas un obstacle à l'achat immobilier en France. Les étapes du processus sont les mêmes qu'en France, les outils existent pour tout gérer à distance, et les spécificités fiscales sont parfaitement encadrées. Il suffit de s'entourer des bons professionnels : un promoteur disponible, un courtier spécialisé, un notaire réactif et, si besoin, un gestionnaire locatif de confiance.

Imeance accompagne régulièrement des acheteurs non-résidents et frontaliers dans leurs projets en Rhône-Alpes. Découvrez nos programmes disponibles et contactez notre équipe pour un premier échange, où que vous soyez dans le monde.